Posts in il condominio

Come scegliere l’amministratore di condominio

17 ottobre 2015 Posted by Articoli, il condominio 0 thoughts on “Come scegliere l’amministratore di condominio”

E’ opinione comune che l’amministratore sia il responsabile delle avversità che affliggono il condominio, ma spesso la colpa è proprio dei condomini.

Le cronache spesso evidenziano situazioni e notizie non certo gratificanti per chi svolge la professione di amministratore di condominio. Spetta anzitutto ai condomini scegliere un professionista serio e affidabile.

La figura dell’amministratore, infatti va scelta con estrema serietà e serenità. L’amministrazione di un condominio non può e non deve essere più scelta sulla scorta del tempo libero o della simpatia. Affidare un immobile ad una persona merita una valutazione ponderata.

Sovente, nelle assemblee condominiali, nella valutazione dei curriculm dei candidati si tende a leggere solo l’importo dell’onorario. Il prezzo più basso spesso la spunta sulla nomina. Ma in questo caso val la pena ricordare il proverbio napoletano “il risparmio non è mai un guadagno”.

La nuova normativa, art. 71 bis, ha introdotto una serie di requisiti per poter esercitare:

  • avere il godimento dei diritti civili
  • non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’ amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio, ecc.
  • non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione
  • interdetti o inabilitati
  • non essere iscritti nell’elenco dei protesti cambiari
  • aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado
  • che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale

I requisiti delle lettere f) e g) non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

I requisiti del titolo di studio e del corso di formazione non sono richiesti nel caso di amministratore che ha svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione.

Possono svolgere la funzione di amministratore anche le società e gli studi associati.

Altro requisito importante, ma poco conosciuto, è l’obbligo di partecipare a corsi di aggiornamento annuale, ai sensi dell’art. 5 del DM 140/14, della durata di 15 ore.

Sono, inoltre , previste precise ipotesi considerate di gravi irregolarità per cui è possibile richiedere la revoca dell’amministratore (ma questo argomento sarà analizzato prossimamente).

Non credo di dire cose infondate se ipotizzo che molti di voi lettori non conoscono l’obbligo di tali corsi di aggiornamento (non mi scandalizzo se anche alcuni colleghi non partecipano a tali corsi).

Senza generare una caccia alle streghe, sarebbe interessante chiedere al vostro amministratore se è in possesso dell’attestato del corso di aggiornamento. Provate.

Come si può vedere l’amministratore deve essere valutato e scelto alla stregua di un professionista con la P maiuscola.

Molti sono più attenti alla data di scadenza di una scatoletta di tonno, trascurando che la scatoletta chiamata CASA vale moltissimo di più e merita molta più attenzione di quanto gli dedichiamo.

L’amministratore deve essere un Professionista a 360 gradi.

Deve avere conoscenza di giurisprudenza, contabilità, fisco, conoscere le norme che regolano i rapporti con gli Enti e consentitemi anche un pizzico di psicologia.

Anche per questo motivo è importantissimo capire a quale associazione di categoria è eventualmente iscritto.

Sul mercato ci sono associazioni che sono iscritte nei registri del Ministero della Giustizia (pertanto riconosciute ai sensi della normativa del dlgs n. 206 del 09/11/2007 art. 26) ed altre che non hanno tale riconoscimento, per cui vendono un “prodotto” ma non offrono una formazione costante del professionista.

Questo è anche un invito ai colleghi che vogliono fare un salto di qualità.

Nessuno può e potrà pretendere che un amministratore sia contemporaneamente avvocato, commercialista, psicologo ecc., ma evitare gli sprovveduti o i tuttologi è già un primo passo importante per rispettare e tutelare la vostra proprietà.

Consentitemi anche di spezzare una lancia in favore della categoria: è vero che ci sono molti che mortificano questa professione, ma è anche vero che in tanti sono bollati di scarsa serietà senza meritarlo. Non esiste nessuna professione o lavoro in cui sono tutti scarsi o sono tutti bravi. Ognuno di noi ha il pizzaiolo, il salumiere, il medico, l’avvocato di riferimento perché lo ritiene preparato e ha fiducia in lui.

Analoga attenzione mettiamola anche nella scelta di chi amministra il nostro fabbricato. Lasciamo da parte i vincoli di familiarità, di amicizia o il prezzo molto basso. Affidatevi a chi merita e vale.

 

La delega condominiale

9 luglio 2015 Posted by il condominio 0 thoughts on “La delega condominiale”

Si nota, da un po’ di tempo, un certo disinteresse o addirittura fastidio alla partecipazione alle assemblee condominiali.

La fantozziana immagine dei condomini armati di elmetto e bastoni è sicuramente un’esasperazione del clima che si vive, ma alla base di ogni esasperazione vi è sempre una virgola di verità. Partecipare a un’assemblea non è certamente un momento di relax, anzi, e la conseguente disaffezione viene di solito colmata con la delega.

La delega deve avere forma scritta e chiunque può essere delegato (unica eccezione è l’amministratore come vedremo in seguito).

Fino al varo della legge n. 220/2012 si notava un’incetta di deleghe al fine di raggiungere i quorum deliberativi. Molto spesso alcuni condomini o l’amministratore stesso erano portatori di un numero sensibile di deleghe che, di fatto, indirizzava, nel bene e/o nel male le decisioni.

Alla data odierna esistono dei limiti a tale organizzazione.

L’art. 67 disp. att. c.c. commi 3, 4 e 5 recita che in un condominio con più di venti condomini, nessuno può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale.

Quindi in un ipotetico condominio di 21 soggetti, nessuno potrà avere più di 4 deleghe che superino più di 200 millesimi).

Inoltre, altra novità introdotta dalla legge 220/2012, l’amministratore non può avere deleghe.

In caso di violazione è possibile impugnare la delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Tale normativa non è derogabile da un regolamento condominiale (vedasi art. 71 dd.aa. c.c.), ma ciò che è possibile ipotizzare una norma ancora più stringente (cioè un regolamento contrattuale che limiti maggiormente il numero di deleghe).

Lo spirito è sicuramente quello di evitare un accentramento di potere nelle mani di un solo o pochi soggetti. L’idea è sicuramente degna di nota, ma nella realtà è di scarsa efficacia.

Nulla vieta all’amministratore o al condomino “rastrellatore” di girare la delega ad altro soggetto, anche esterno (si pensi ad un amico, ad un collaboratore, ecc.) eludendo di fatto il limite.

Occorre subito precisare che chi è delegato non può a sua volta delegare, ma una delega in bianco (senza il nome del delegato) non è così rara da vedere, oppure si “consiglia” al condomino chi delegare. Le riflessioni su tali stili etici sono molteplici! Cosa accade in quei condomini con meno di 20 condomini?

Tranne il limite di non poter delegare l’amministratore, nulla è cambiato rispetto al passato. L’assemblea potrebbe approvare una clausola in cui si adottano i dettami dell’art. 67 dd.aa.

E’ sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (vedasi art. 1138 c.c.).

A molti sfugge un aspetto importantissimo della delega. Conferire delega a qualcuno significa obbligarsi in proprio nei confronti del condominio e delle decisioni che vengono adottate.

La delega è un atto molto serio della vita condominiale, in quanto si trasferisce il proprio potere decisionale nelle mani di un’altra persona. Occorre avere grande fiducia in chi si delega, ma soprattutto occorre capire se questi ha una onestà intellettuale anche nel non votare o anche votare contrario se pensa che una decisione possa danneggiare, nell’immediato o nel futuro, il proprio rappresentato.

Partecipare all’assemblea non è un obbligo, ma un diritto. Il consiglio è quello di partecipare sempre alla vita condominiale, perché in assemblea si decide anche del proprio portafoglio e della propria casa. Nessuno più di noi stessi ha a cuore i propri sacrifici.

 

Il posto auto: un’idea in più per discutere meno

8 aprile 2015 Posted by Articoli, il condominio 0 thoughts on “Il posto auto: un’idea in più per discutere meno”

Il condominio è un argomento spinoso. Dal vicino di casa al posto auto, dall’amministratore all’assemblea, ricorda un’altalena frenetica di problemi che minano la nostra privacy, e rendono difficili perfino i più naturali rapporti umani quali il saluto, un sorriso o la semplice cortesia.

A ognuno di noi capita di ricevere una convocazione assembleare o di essere coinvolti in argomenti che apparentemente sembrano di banale soluzione, basterebbe il buon senso, mentre molto spesso si concludono con la famosa frase: vado dall’avvocato.

L’esperienza raccolta in quasi vent’anni di lavoro mi permette di dire che molti problemi (non tutti) partono spesso dalla scarsa conoscenza delle regole. Conoscere le regole è fondamentale per iniziare a dialogare.

Uno degli argomenti più dibattuti è l’uso del posto auto in aree condominiali.

In molti condominii esistono aree comuni, nel caso specifico cortili, che possono ospitare un numero limitato di autovetture.

Di solito questi posti per la sosta sono insufficienti a coprire il fabbisogno. Che cosa possiamo fare?

In via preliminare, aspetto importante da non trascurare è quello di verificare il rispetto della normativa antincendio. Il fatto che trattasi di una sorta di garage all’aperto non esclude il rispetto delle norme. Un conto è la sosta di due auto, altro è la gestione di decine di automobili. Poi occorre verificare se il regolamento condominiale prevede la possibilità di usare questi spazi per parcheggiare le auto. L’esistenza di uno spazio è cosa diversa dal tipo del suo uso. Nell’ipotesi di possibilità di utilizzo per parcheggio, occorre verificare se il regolamento detta i criteri d’uso per tale utilizzo.

E’ compito dell’amministratore applicare il regolamento e attivarsi per il suo rispetto. Che cosa fare se il regolamento non dice nulla al riguardo?

I tribunali sono pieni di cause condominiali, nello specifico anche la Corte di Cassazione ha espresso in più riprese le linee guida.

Nella sostanza nessuno può utilizzare un bene condominiale in maniera esclusiva e/o sproporzionata rispetto agli altri condomini. Tutti hanno gli stessi diritti e gli stessi doveri.

La rotazione dei posti auto è la soluzione più logica.

E’ opportuno che l’argomento sia posto all’ordine del giorno in maniera chiara.

I condomini, che intendono utilizzare il cortile, devono farne espressa richiesta all’amministratore, indicando anche l’automobile. Tali notizie sono basilari per censire le auto da gestire.

Si rende necessaria una mappatura del cortile, con la precisa indicazione del perimetro dei singoli posti auto (le dimensioni sono sancite dal codice della strada) e delle aree di manovra, verificando l’esistenza di locali a piano terra nei quali ovviamente non dovranno essere immessi i gas di scarico.

L’assemblea, verificato il rispetto della normativa e del regolamento, può scegliere e votare sulla tempistica di rotazione (esempio ogni condomino avrà diritto a un posto ogni tot mesi, ecc.), si potrà decidere se la sosta è a titolo gratuito o oneroso (deliberando sia sull’importo sia sull’uso di tale fondo cassa che nel tempo si creerà).

La legge n. 220/2012 consente all’amministratore anche l’applicazione di multe per le violazioni al regolamento condominiale (fino a € 800,00), per cui è opportuno che l’assemblea deliberi anche l’ammontare della sanzione per mancato rispetto del deliberato assembleare.

Conosco alcuni condomini dove il buon senso ha fornito una soluzione:

Nel cortile condominiale è possibile parcheggiare 9 auto, mentre la richiesta è per 14 auto. In prossimità del palazzo c’è un garage privato.

La soluzione trovata prevede che tutti i 14 condomini versano una quota mensile, il cui totale serve per pagare i 5 posti auto nel garage. Con buona pace di tutti.

Alla base di ogni soluzione occorre sempre il senso di buon vicinato, per cui un minimo di tolleranza o di cordiale disponibilità sarà sempre la soluzione più intelligente e gradita.

Per chi volesse approfondire, alcuni riferimenti normativi: Sentenza Cassazione Civile sez. Il n. 15203 delll/07/2011 Sentenza Cassazione Civile sez. Il n. 12485 del19/07/2012 Sentenza Cassazione Civile sez. Il n. 09877 del15/06/2012 Sentenza Cassazione Civile sez. Il n. 04498 del 30/01/2014.

*“Il condominio”, nuova rubrica de “il Giornale dell’Agente di Commercio” a cura del dr. Nicola R. Valleriota, amministratore e gestore immobiliare.