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Il posto auto: un’idea in più per discutere meno

8 Aprile 2015 Posted by Articoli, il condominio 0 thoughts on “Il posto auto: un’idea in più per discutere meno”

Il condominio è un argomento spinoso. Dal vicino di casa al posto auto, dall’amministratore all’assemblea, ricorda un’altalena frenetica di problemi che minano la nostra privacy, e rendono difficili perfino i più naturali rapporti umani quali il saluto, un sorriso o la semplice cortesia.

A ognuno di noi capita di ricevere una convocazione assembleare o di essere coinvolti in argomenti che apparentemente sembrano di banale soluzione, basterebbe il buon senso, mentre molto spesso si concludono con la famosa frase: vado dall’avvocato.

L’esperienza raccolta in quasi vent’anni di lavoro mi permette di dire che molti problemi (non tutti) partono spesso dalla scarsa conoscenza delle regole. Conoscere le regole è fondamentale per iniziare a dialogare.

Uno degli argomenti più dibattuti è l’uso del posto auto in aree condominiali.

In molti condominii esistono aree comuni, nel caso specifico cortili, che possono ospitare un numero limitato di autovetture.

Di solito questi posti per la sosta sono insufficienti a coprire il fabbisogno. Che cosa possiamo fare?

In via preliminare, aspetto importante da non trascurare è quello di verificare il rispetto della normativa antincendio. Il fatto che trattasi di una sorta di garage all’aperto non esclude il rispetto delle norme. Un conto è la sosta di due auto, altro è la gestione di decine di automobili. Poi occorre verificare se il regolamento condominiale prevede la possibilità di usare questi spazi per parcheggiare le auto. L’esistenza di uno spazio è cosa diversa dal tipo del suo uso. Nell’ipotesi di possibilità di utilizzo per parcheggio, occorre verificare se il regolamento detta i criteri d’uso per tale utilizzo.

E’ compito dell’amministratore applicare il regolamento e attivarsi per il suo rispetto. Che cosa fare se il regolamento non dice nulla al riguardo?

I tribunali sono pieni di cause condominiali, nello specifico anche la Corte di Cassazione ha espresso in più riprese le linee guida.

Nella sostanza nessuno può utilizzare un bene condominiale in maniera esclusiva e/o sproporzionata rispetto agli altri condomini. Tutti hanno gli stessi diritti e gli stessi doveri.

La rotazione dei posti auto è la soluzione più logica.

E’ opportuno che l’argomento sia posto all’ordine del giorno in maniera chiara.

I condomini, che intendono utilizzare il cortile, devono farne espressa richiesta all’amministratore, indicando anche l’automobile. Tali notizie sono basilari per censire le auto da gestire.

Si rende necessaria una mappatura del cortile, con la precisa indicazione del perimetro dei singoli posti auto (le dimensioni sono sancite dal codice della strada) e delle aree di manovra, verificando l’esistenza di locali a piano terra nei quali ovviamente non dovranno essere immessi i gas di scarico.

L’assemblea, verificato il rispetto della normativa e del regolamento, può scegliere e votare sulla tempistica di rotazione (esempio ogni condomino avrà diritto a un posto ogni tot mesi, ecc.), si potrà decidere se la sosta è a titolo gratuito o oneroso (deliberando sia sull’importo sia sull’uso di tale fondo cassa che nel tempo si creerà).

La legge n. 220/2012 consente all’amministratore anche l’applicazione di multe per le violazioni al regolamento condominiale (fino a € 800,00), per cui è opportuno che l’assemblea deliberi anche l’ammontare della sanzione per mancato rispetto del deliberato assembleare.

Conosco alcuni condomini dove il buon senso ha fornito una soluzione:

Nel cortile condominiale è possibile parcheggiare 9 auto, mentre la richiesta è per 14 auto. In prossimità del palazzo c’è un garage privato.

La soluzione trovata prevede che tutti i 14 condomini versano una quota mensile, il cui totale serve per pagare i 5 posti auto nel garage. Con buona pace di tutti.

Alla base di ogni soluzione occorre sempre il senso di buon vicinato, per cui un minimo di tolleranza o di cordiale disponibilità sarà sempre la soluzione più intelligente e gradita.

Per chi volesse approfondire, alcuni riferimenti normativi: Sentenza Cassazione Civile sez. Il n. 15203 delll/07/2011 Sentenza Cassazione Civile sez. Il n. 12485 del19/07/2012 Sentenza Cassazione Civile sez. Il n. 09877 del15/06/2012 Sentenza Cassazione Civile sez. Il n. 04498 del 30/01/2014.

*“Il condominio”, nuova rubrica de “il Giornale dell’Agente di Commercio” a cura del dr. Nicola R. Valleriota, amministratore e gestore immobiliare.